Kalkulator investasi real estat

Kalkulator laba atas investasi real estat adalah alat keuangan yang digunakan oleh investor real estat untuk menilai potensi profitabilitas investasi real estat. Kalkulator ini membantu investor memperkirakan pengembalian yang dapat mereka harapkan dari investasi real estat mereka selama periode tertentu.

Apa yang dimaksud dengan kalkulator investasi real estat?

Kalkulator ROI real estat adalah alat keuangan khusus yang digunakan oleh investor real estat, profesional, dan penggemar untuk mengevaluasi aspek keuangan dari investasi real estat potensial. Kalkulator ini membantu pengguna dalam membuat keputusan yang tepat tentang membeli, menahan, atau menjual properti real estat dengan mengukur berbagai metrik keuangan dan menganalisis potensi keuntungan investasi.

Mengapa menggunakan kalkulator investasi real estat?

Kalkulator investasi real estat digunakan:

1. Kejelasan keuangan

Transaksi real estat melibatkan komitmen keuangan yang signifikan. Kalkulator memberikan kejelasan dengan mengkuantifikasi aspek keuangan investasi, membantu investor membuat keputusan yang tepat.

2. Penilaian profitabilitas

Investor dapat menilai potensi profitabilitas properti dengan menganalisis metrik seperti laba atas investasi (ROI), arus kas, dan cap rate. Hal ini memungkinkan mereka untuk mengidentifikasi peluang yang menguntungkan dan menghindari peluang yang kurang menguntungkan.

3. Mitigasi risiko

Kalkulator membantu investor mengevaluasi risiko yang terkait dengan investasi. Dengan mempertimbangkan berbagai skenario, investor dapat mengambil keputusan yang sesuai dengan toleransi risiko dan tujuan finansial mereka.

4. Perbandingan opsi investasi

Kalkulator real estat memungkinkan investor untuk membandingkan beberapa peluang investasi. Mereka dapat mengevaluasi properti mana yang menawarkan laba atas investasi terbaik dan sesuai dengan strategi investasi mereka.

5. Analisis arus kas

Investor dapat menilai arus kas properti, yang sangat penting untuk menutupi pengeluaran, membayar utang, dan menghasilkan pendapatan. Arus kas yang positif menunjukkan bahwa investasi tersebut dapat bertahan.

Bagaimana cara menghitung ROI?

Bagaimana cara kerja ROI real estat?

Dua metode utama untuk kalkulator investasi real estat komersial adalah metode biaya dan metode biaya sendiri. Berikut penjelasan singkat dari masing-masing metode:

1. 1. Metode biaya

Metode Biaya menghitung ROI dengan membagi keuntungan investasi pada sebuah properti dengan biaya awal properti tersebut.

Contoh: Katakanlah Anda membeli sebuah properti seharga $200.000 secara tunai. Setelah menghabiskan tambahan $50.000 untuk perbaikan dan peningkatan, nilai pasar properti tersebut sekarang menjadi $200.000. Keuntungan Anda dari properti tersebut adalah $50.000 (nilai pasar $200.000 - total biaya $150.000).

Untuk menggunakan metode biaya, bagi keuntungan ($50.000) dengan semua biaya yang terkait dengan pembelian, perbaikan, dan rehabilitasi properti ($150.000).

Perhitungan ROI: Dalam contoh ini, ROI Anda dihitung sebagai berikut: $50.000 ÷ $150.000 = 0,33, atau 33%.

2. Metode pembayaran dari kantong sendiri

Metode out-of-pocket lebih disukai oleh banyak investor real estat karena biasanya menghasilkan ROI yang lebih tinggi. Metode ini menghitung ROI dengan mengambil ekuitas rumah saat ini dibagi dengan nilai pasar saat ini.

Tidak seperti Metode Biaya, yang membagi keuntungan investasi dengan total biaya awal, Metode out-of-pocket berfokus pada ekuitas saat ini (selisih antara nilai pasar properti saat ini dan saldo hipotek yang belum dibayar).

Investor sering kali lebih menyukai metode ini karena tidak mempertimbangkan biaya awal atau total biaya, melainkan ekuitas dan nilai pasar saat ini, yang dapat menghasilkan ROI yang lebih menguntungkan.

‍

Rumus untuk menghitung investasi real estat

Saat berinvestasi di real estat, salah satu metrik utama yang perlu Anda pahami adalah Pengembalian Investasi (ROI). Ini memberi tahu Anda persentase keuntungan (atau kerugian) atas investasi Anda relatif terhadap jumlah yang Anda keluarkan pada awalnya.

‍

Rumus yang disediakan menghitung ROI dengan dua cara:

• Sebagai persentase (%).
• Sebagai nilai langsung (bukan dalam bentuk persentase).

‍

Berikut ini adalah rumusnya:

‍

ROI Real Estat (%) = (n2 - n1) * 100 / n1;

ROI Real Estat = (n2 - n1) / n1

‍

dimana,

n1= Biaya Investasi
n2= Nilai Investasi Saat Ini

‍

Begini cara kerjanya:

‍

Biaya Investasi (n1): Ini mewakili jumlah awal yang Anda keluarkan untuk membeli properti. Ini juga dapat mencakup biaya lain seperti renovasi, biaya penutupan, dll., Tergantung bagaimana Anda menentukan total investasi Anda.

‍

Nilai Investasi Saat Ini (n2): Ini adalah nilai investasi real estat Anda saat ini. Jika Anda menjual properti hari ini, idealnya ini adalah harga yang akan Anda dapatkan.

‍

Selisih antara nilai saat ini (n2) dan biaya (n1) akan memberi Anda keuntungan (atau kerugian) absolut atas investasi tersebut.

‍

Perincian Formula:

‍

Ekspresi (n2 - n1) menghitung keuntungan (atau kerugian) absolut ini.

Untuk mendapatkan ROI dalam bentuk nilai, Anda akan membagi keuntungan ini dengan biaya awal (n1): (n2 - n1) / n1.

Untuk menyatakan ROI ini sebagai persentase, Anda akan mengalikan hasil di atas dengan 100.

‍

Sebagai contoh:

‍

Mari kita pertimbangkan:

‍

Anda membeli sebuah properti seharga $200.000. Jadi, Biaya Investasi (n1) = $200.000.

Nilai pasar saat ini dari properti tersebut adalah $250.000. Oleh karena itu, Nilai Investasi Saat Ini (n2) = $250.000.

Menggunakan rumus:

‍

ROI Real Estat (sebagai nilai ) = (n2 - n1) / n1

= ($250,000 - $200,000) / $200,000

= $50,000 / $200,000

= 0.25

‍

Ini berarti laba atas investasi Anda, sebagai nilai, adalah 0,25 (atau 25% bila dinyatakan sebagai rasio).

‍

ROI Real Estat (%) = (n2 - n1) * 100 / n1

= ($250,000 - $200,000) * 100 / $200,000

= $50,000 * 100 / $200,000

= 25%

‍

Ini berarti Anda telah mencapai laba atas investasi Anda sebesar 25%.

‍

Secara sederhana, untuk setiap dolar yang Anda investasikan di properti, Anda akan mendapatkan tambahan nilai 25 sen.

Bagaimana cara menghitung investasi real estat di excel?

Kalkulator investasi real estat excel:

Langkah 1: Menyiapkan lembar kerja Excel

• Buka Excel dan buat lembar kerja baru.
• Beri label pada kolom-kolom berikut ini di sel A1 hingga E1: Nama Properti, Harga Beli, Jumlah Pinjaman, Suku Bunga, dan Pembayaran Bulanan.
• Pada sel A2 hingga A11, masukkan nama properti yang ingin Anda evaluasi.
• Di sel B2 sampai B11, masukkan harga beli properti.
• Di sel C2 sampai C11, masukkan jumlah pinjaman yang Anda rencanakan untuk setiap properti.
• Pada sel D2 sampai D11, masukkan suku bunga tahunan untuk pinjaman (dalam bentuk desimal). Sebagai contoh, jika suku bunganya 5%, Anda akan memasukkan 0.05.

Langkah 2: Hitung pembayaran bulanan

• Di sel E2, masukkan formula berikut untuk menghitung pembayaran bulanan untuk properti pertama:
• scss
• Salin kode
• =PMT(D2/12, 30*12, -B2)
  Rumus ini menghitung pembayaran bulanan untuk pinjaman selama 30 tahun berdasarkan suku bunga tahunan dan jumlah pinjaman untuk properti pertama. Sesuaikan jumlah tahun (30) sesuai kebutuhan.
• Salin rumus di sel E2 ke sel E3 sampai E11 untuk menghitung pembayaran bulanan untuk properti lainnya.

Langkah 3: Hitung arus kas

• Beri label sel F1 sebagai "pendapatan sewa bulanan" dan sel G1 sebagai "pengeluaran bulanan".
• Di sel F2 sampai F11, masukkan pendapatan sewa bulanan untuk setiap properti.
• Pada sel G2 sampai G11, masukkan biaya bulanan (seperti pajak properti, asuransi, pemeliharaan, dll) untuk setiap properti.

Langkah 4: Hitung arus kas dan ROI

• Beri label sel H1 sebagai "arus kas bulanan" dan sel I1 sebagai "ROI tahunan".
• Di sel H2, masukkan rumus berikut untuk menghitung arus kas bulanan untuk properti pertama:
• =F2 - G2 - E2
  Rumus ini mengurangkan pengeluaran bulanan dan pembayaran cicilan dari pendapatan sewa.
• Salin rumus di sel H2 ke sel H3 sampai H11 untuk menghitung arus kas bulanan untuk properti lainnya.
• Di sel I2, masukkan rumus berikut untuk menghitung laba atas investasi tahunan (ROI) untuk properti pertama:
• css
• Salin kode
• =H2*12/B2
  Rumus ini menghitung ROI tahunan sebagai persentase dari investasi awal.
• Salin rumus di sel I2 ke sel I3 sampai I11 untuk menghitung ROI tahunan untuk properti lainnya.

Langkah 5: Menganalisis hasil

Anda sekarang memiliki kalkulator investasi real estat dasar di Excel yang memungkinkan Anda memasukkan detail properti dan menghitung arus kas bulanan dan ROI tahunan untuk beberapa properti. Anda dapat menggunakan alat ini untuk membandingkan berbagai peluang investasi real estat dan membuat keputusan yang tepat. Anda juga dapat menambahkan perhitungan tambahan, seperti apresiasi properti atau pertimbangan pajak, sesuai kebutuhan untuk analisis yang lebih komprehensif.

‍

Bagaimana cara menghitung laba atas investasi real estat?

1. Pengembalian uang tunai:

Pengembalian tunai-ke-tunai mengukur pengembalian investasi tahunan sebagai persentase dari uang tunai aktual yang diinvestasikan dalam properti. Ini sangat berguna untuk menilai kinerja properti ketika dibiayai dengan hipotek.

Formula:

Imbal hasil tunai (%) = (Arus kas sebelum pajak tahunan / Total kas yang diinvestasikan) x 100

Berikut ini cara menghitungnya selangkah demi selangkah:

• Arus kas tahunan sebelum pajak: Hitung pendapatan operasional bersih (NOI) properti Anda, yang merupakan pendapatan tahunan properti dikurangi biaya operasional. Jangan sertakan biaya pembiayaan (bunga KPR) dalam perhitungan ini.
  NOI Tahunan = Pendapatan Sewa Bruto - Biaya Operasional
• Total uang tunai yang diinvestasikan: Ini termasuk uang muka, biaya penutupan, dan biaya renovasi atau perbaikan yang dibayarkan secara tunai. Tidak termasuk biaya pembiayaan (pembayaran pokok KPR tidak dihitung sebagai uang tunai yang diinvestasikan).
  Total Uang Tunai yang Diinvestasikan = Uang Muka + Biaya Penutupan + Biaya Tunai
• Pengembalian tunai-ke-tunai: Gunakan rumus yang disebutkan di atas untuk menghitung pengembalian tunai-ke-tunai dalam bentuk persentase.

2. Cap rate (tingkat kapitalisasi):

Cap rate adalah ukuran potensi pengembalian investasi properti tanpa memperhitungkan pembiayaan. Ini membantu Anda mengevaluasi profitabilitas properti sebagai aset independen.

Formula:

Cap Rate (%) = (Pendapatan Operasional Bersih (NOI) / Nilai Pasar Properti) x 100

Berikut cara menghitungnya:

• Pendapatan operasional bersih (NOI): Hitung NOI properti, yang sama seperti yang disebutkan di atas. Ini adalah pendapatan tahunan properti dikurangi biaya operasionalnya.
  NOI = Pendapatan sewa kotor - Biaya operasional
• Nilai pasar properti: Tentukan nilai pasar properti saat ini. Nilai ini harus mencerminkan nilai pasar wajar properti, biasanya berdasarkan penjualan properti yang sebanding baru-baru ini di area tersebut.
• Batas atas (cap rate): Gunakan rumus yang disebutkan di atas untuk menghitung cap Rate sebagai persentase.

‍

Pertanyaan Umum

Bagaimana Anda menghitung laba atas investasi real estat?

Untuk menghitung laba atas investasi (ROI) real estat, gunakan rumus ini:

‍

ROI (%) = [(Laba Bersih dari Investasi / Total Biaya Investasi) x 100]

‍

1. Laba bersih dari investasi: Hitung laba bersih dengan mengurangi semua biaya yang terkait dengan investasi (misalnya, harga pembelian, biaya penutupan, renovasi, biaya manajemen properti, dan biaya operasional) dari total pendapatan yang dihasilkan (misalnya, pendapatan sewa dan potensi apresiasi).

‍

2. Total biaya investasi: Ini termasuk harga pembelian, biaya penutupan, dan biaya renovasi atau perbaikan. Kecualikan biaya pembiayaan (bunga KPR) dari perhitungan ini.

‍

Masukkan nilai-nilai ini ke dalam rumus untuk menentukan ROI Anda dalam bentuk persentase. ROI positif menunjukkan investasi yang menguntungkan, sementara ROI negatif menunjukkan kerugian.

Bagaimana cara menghitung cap rate pada investasi real estat?

Untuk menghitung tingkat kapitalisasi (Cap Rate) untuk investasi real estat:

‍

Cap Rate (%) = (Pendapatan Operasional Bersih / Nilai Pasar Properti) x 100

‍

1. Pendapatan operasional bersih (NOI): Hitung NOI properti dengan mengurangi biaya operasional dari pendapatan sewa tahunan.

‍

2. Nilai pasar properti: Tentukan nilai pasar properti saat ini, biasanya berdasarkan penjualan yang sebanding baru-baru ini di area tersebut.

‍

Masukkan nilai-nilai ini ke dalam rumus untuk menghitung cap rate sebagai persentase. Cap rate membantu menilai potensi pengembalian investasi properti tanpa memperhitungkan pembiayaan.

Bagaimana cara menghitung IRR untuk investasi real estat?

Untuk menghitung tingkat pengembalian internal (IRR) untuk investasi real estat, Anda perlu mengetahui arus kas yang diharapkan dari investasi dan jumlah investasi awal. IRR adalah tingkat diskonto yang membuat Nilai Sekarang Bersih (NPV) dari arus kas ini sama dengan nol.

IRR = Tingkat diskonto yang membuat NPV arus kas sama dengan nol

Rangkuman langkah-langkahnya:

1. Tentukan arus kas yang diharapkan dari investasi, termasuk pendapatan sewa, biaya operasional, biaya pembiayaan, dan arus kas lain yang relevan selama umur investasi.
2. Siapkan spreadsheet atau kalkulator keuangan untuk memasukkan arus kas ini. Anda biasanya akan memiliki arus kas negatif (investasi awal dan pengeluaran) dan arus kas positif (pendapatan sewa dan hasil penjualan).
3. Gunakan fungsi keuangan atau kalkulator (seperti fungsi IRR Excel) untuk menghitung IRR. Fungsi ini akan menemukan tingkat diskonto yang membuat NPV dari semua arus kas ini sama dengan nol.
4. IRR yang dihasilkan adalah tingkat pengembalian tahunan atas investasi Anda. Bandingkan dengan tingkat pengembalian atau biaya modal yang Anda butuhkan untuk menilai daya tarik investasi.
5. Perlu diingat bahwa IRR mengasumsikan investasi kembali arus kas pada tingkat IRR yang dihitung, yang mungkin tidak selalu mencerminkan skenario dunia nyata. Pertimbangkan faktor lain seperti apresiasi properti, pajak, dan kondisi pasar saat membuat keputusan investasi.

‍