حاسبة الاستثمار العقاري

حاسبة العائد العقاري على الاستثمار هي أداة مالية يستخدمها المستثمرون العقاريون لتقييم الربحية المحتملة للاستثمار العقاري. تساعد هذه الآلة الحاسبة المستثمرين على تقدير العوائد التي يمكن أن يتوقعوها من استثماراتهم العقارية خلال فترة محددة.

ما هي حاسبة الاستثمار العقاري؟

حاسبة عائد الاستثمار العقاري هي أداة مالية متخصصة يستخدمها المستثمرون العقاريون والمحترفون والمتحمسون لتقييم الجوانب المالية للاستثمارات العقارية المحتملة. تساعد هذه الآلة الحاسبة المستخدمين في اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن شراء العقارات أو الاحتفاظ بها أو بيعها من خلال تحديد المقاييس المالية المختلفة وتحليل الربحية المحتملة للاستثمار.

لماذا تستخدم حاسبة الاستثمار العقاري؟

يتم استخدام حاسبة الاستثمار العقارية:

1. الوضوح المالي

المعاملات العقارية تنطوي على التزامات مالية كبيرة. توفر الآلات الحاسبة الوضوح من خلال تحديد الجوانب المالية للاستثمار ، مما يساعد المستثمرين على اتخاذ قرارات مستنيرة.

2. تقييم الربحية

يمكن للمستثمرين تقييم الربحية المحتملة للعقار من خلال تحليل مقاييس مثل العائد على الاستثمار (ROI) والتدفق النقدي ومعدل الحد الأقصى. هذا يسمح لهم بتحديد الفرص المربحة وتجنب الفرص الأقل ربحية.

3. تخفيف المخاطر

تساعد الآلات الحاسبة المستثمرين على تقييم المخاطر المرتبطة بالاستثمار. من خلال النظر في سيناريوهات مختلفة ، يمكن للمستثمرين اتخاذ قرارات تتوافق مع تحملهم للمخاطر وأهدافهم المالية.

4. مقارنة بين خيارات الاستثمار

تمكن الآلات الحاسبة العقارية المستثمرين من مقارنة فرص استثمارية متعددة. يمكنهم تقييم العقار الذي يقدم أفضل عائد على الاستثمار ويتوافق مع استراتيجيتهم الاستثمارية.

5. تحليل التدفق النقدي

يمكن للمستثمرين تقييم التدفق النقدي للعقار ، وهو أمر ضروري لتغطية النفقات وخدمة الديون وتوليد الدخل. يشير التدفق النقدي الإيجابي إلى أن الاستثمار يمكن أن يحافظ على نفسه.

كيف تحسب عائد الاستثمار؟

كيف يعمل عائد الاستثمار العقاري؟

الطريقتان الأساسيتان لحاسبة الاستثمار العقاري التجاري هما طريقة التكلفة والطريقة النثرية. فيما يلي شرح موجز لكل طريقة:

1. طريقة التكلفة

تحسب طريقة التكلفة عائد الاستثمار بقسمة مكاسب الاستثمار في العقار على التكاليف الأولية لذلك العقار.

مثل: لنفترض أنك اشتريت عقارا مقابل 200,000 دولار نقدا. بعد إنفاق 50,000 ألف دولار إضافية على الإصلاحات والتحسينات ، أصبحت القيمة السوقية للعقار الآن 200,000 ألف دولار. ربحك في العقار هو 50,000 دولار (200,000 دولار من القيمة السوقية - 150,000 ألف دولار من التكاليف الإجمالية).

لاستخدام طريقة التكلفة ، قسم الربح (50,000 دولار) على جميع التكاليف المتعلقة بشراء العقار وإصلاحه وإعادة تأهيله (150,000 ألف دولار).

حساب عائد الاستثمار: في هذه الحالة ، يتم حساب عائد الاستثمار الخاص بك على النحو التالي: 50,000 دولار ÷ 150,000 دولار = 0.33 ، أو 33٪.

2. الطريقة من الجيب

يفضل العديد من المستثمرين العقاريين الطريقة النثرية لأنها تؤدي عادة إلى عائد استثمار أعلى. يحسب عائد الاستثمار عن طريق أخذ حقوق الملكية الحالية للمنزل مقسومة على القيمة السوقية الحالية.

على عكس طريقة التكلفة ، التي تقسم مكاسب الاستثمار على إجمالي التكاليف الأولية ، تركز طريقة الجيب على حقوق الملكية الحالية (الفرق بين القيمة السوقية الحالية للعقار ورصيد الرهن العقاري المستحق).

غالبا ما يفضل المستثمرون هذه الطريقة لأنها لا تأخذ في الاعتبار التكاليف الأولية أو التكاليف الإجمالية بل الأسهم الحالية والقيمة السوقية ، مما قد يؤدي إلى عائد استثمار أكثر ملاءمة.

‍

صيغة لحساب الاستثمار العقاري

عند الاستثمار في العقارات ، فإن أحد المقاييس الرئيسية التي تريد فهمها هو عائد الاستثمار (ROI). يخبرك هذا بنسبة الربح (أو الخسارة) على استثمارك بالنسبة إلى المبلغ الذي أنفقته في البداية.

‍

تحسب الصيغ المقدمة عائد الاستثمار بطريقتين:

• كنسبة مئوية (٪).
• كقيمة مباشرة (وليس في شكل نسبة مئوية).

‍

ها هي الصيغة:

‍

عائد الاستثمار العقاري (٪) = (n2 - n1) * 100 / n1 ؛

عائد الاستثمار العقاري = (n2 - n1) / n1

‍

أين

n1 = تكلفة الاستثمار
n2=القيمة الحالية للاستثمار

‍

وإليك كيف يعمل:

‍

تكلفة الاستثمار (n1): يمثل هذا المبلغ الأولي الذي أنفقته على شراء العقار. يمكن أن يشمل أيضا تكاليف أخرى مثل التجديدات وتكاليف الإغلاق وما إلى ذلك ، اعتمادا على كيفية تحديد إجمالي استثمارك.

‍

القيمة الحالية للاستثمار (n2): هذه هي القيمة الحالية لاستثمارك العقاري. إذا كنت ستبيع العقار اليوم ، فسيكون هذا هو السعر المثالي الذي ستحصل عليه.

‍

سيمنحك الفرق بين القيمة الحالية (n2) والتكلفة (n1) الربح المطلق (أو الخسارة) على الاستثمار.

‍

انهيار الصيغة:

‍

يحسب التعبير (n2 - n1) هذا المكسب المطلق (أو الخسارة).

للحصول على عائد الاستثمار من حيث القيمة ، ستقسم هذا المكسب على التكلفة الأولية (n1): (n2 - n1) / n1.

للتعبير عن عائد الاستثمار هذا كنسبة مئوية ، ستضرب النتيجة أعلاه في 100.

‍

على سبيل المثال:

‍

لنفكر:

‍

لقد اشتريت عقارا مقابل 200,000 دولار. إذن ، تكلفة الاستثمار (n1) = 200,000 دولار.

القيمة السوقية الحالية للعقار هي 250,000 ألف دولار. لذلك ، القيمة الحالية للاستثمار (n2) = 250,000 دولار.

باستخدام الصيغة:

‍

عائد الاستثمار العقاري (كقيمة ) = (n2 - n1) / n1

= (250,000 دولار - 200,000 دولار) / 200,000 دولار

= 50,000 دولار / 200,000 دولار

= 0.25

‍

هذا يعني أن عائد الاستثمار ، كقيمة ، هو 0.25 (أو 25٪ عند التعبير عنه كنسبة).

‍

عائد الاستثمار العقاري (٪) = (n2 - n1) * 100 / n1

= (250,000 دولار - 200,000 دولار) * 100 / 200,000 دولار

= 50,000 دولار * 100 / 200,000 دولار

= 25%

‍

هذا يعني أنك حققت عائدا بنسبة 25٪ على استثمارك.

‍

بعبارات أبسط ، مقابل كل دولار استثمرته في العقار ، ربحت 25 سنتا إضافيا في القيمة.

كيف تحسب الاستثمار العقاري في إكسل؟

حاسبة الاستثمار العقاري تتفوق:

الخطوة 1: إعداد ورقة عمل Excel

• افتح Excel وأنشئ ورقة عمل جديدة.
• قم بتسمية الأعمدة التالية في الخلايا من A1 إلى E1: اسم العقار وسعر الشراء ومبلغ القرض وسعر الفائدة والدفعة الشهرية.
• في الخلايا من A2 إلى A11، أدخل أسماء الخصائص التي تريد تقييمها.
• في الخلايا من B2 إلى B11 ، أدخل أسعار شراء الخصائص.
• في الخلايا من C2 إلى C11، أدخل مبالغ القروض التي تخطط لاستخدامها لكل عقار.
• في الخلايا من D2 إلى D11 ، أدخل أسعار الفائدة السنوية للقروض (كرقم عشري). على سبيل المثال ، إذا كان سعر الفائدة 5٪ ، فستدخل 0.05.

الخطوة 2: حساب الدفعات الشهرية

• في الخلية E2، أدخل الصيغة التالية لحساب الدفعة الشهرية للخاصية الأولى:
• إس سي إس إس
• نسخ الرمز
• = PMT (D2/12 ، 30 * 12 ، -B2)
  تحسب هذه الصيغة الدفعة الشهرية لقرض مدته 30 عاما بناء على معدل الفائدة السنوي ومبلغ القرض للعقار الأول. اضبط عدد السنوات (30) حسب الحاجة.
• انسخ الصيغة الموجودة في الخلية E2 لأسفل إلى الخلايا من E3 إلى E11 لحساب الدفعات الشهرية للخصائص الأخرى.

الخطوة 3: حساب التدفق النقدي

• قم بتسمية الخلية F1 على أنها "دخل الإيجار الشهري" والخلية G1 على أنها "نفقات شهرية".
• في الخلايا من F2 إلى F11، أدخل دخل الإيجار الشهري لكل عقار.
• في الخلايا من G2 إلى G11، أدخل النفقات الشهرية (مثل الضرائب العقارية والتأمين والصيانة وما إلى ذلك) لكل عقار.

الخطوة 4: حساب التدفق النقدي وعائد الاستثمار

• قم بتسمية الخلية H1 على أنها "التدفق النقدي الشهري" والخلية I1 على أنها "عائد استثمار سنوي".
• في الخلية H2، أدخل الصيغة التالية لحساب التدفق النقدي الشهري للخاصية الأولى:
• = F2 - G2 - E2
  تطرح هذه الصيغة النفقات الشهرية ودفع الرهن العقاري من دخل الإيجار.
• انسخ الصيغة الموجودة في الخلية H2 لأسفل إلى الخلايا من H3 إلى H11 لحساب التدفق النقدي الشهري للخصائص الأخرى.
• في الخلية I2، أدخل الصيغة التالية لحساب العائد السنوي على الاستثمار (ROI) للعقار الأول:
• المغلق
• نسخ الرمز
• = H2 * 12 / B2
  تحسب هذه الصيغة عائد الاستثمار السنوي كنسبة مئوية من الاستثمار الأولي.
• انسخ الصيغة الموجودة في الخلية I2 لأسفل إلى الخلايا من I3 إلى I11 لحساب عائد الاستثمار السنوي للخصائص الأخرى.

الخطوة 5: تحليل النتائج

لديك الآن حاسبة أساسية للاستثمار العقاري في Excel تتيح لك إدخال تفاصيل العقار وحساب التدفق النقدي الشهري وعائد الاستثمار السنوي لخصائص متعددة. يمكنك استخدام هذه الأداة لمقارنة فرص الاستثمار العقاري المختلفة واتخاذ قرارات مستنيرة. يمكنك أيضا إضافة حسابات إضافية ، مثل تقدير الممتلكات أو الاعتبارات الضريبية ، حسب الحاجة لإجراء تحليل أكثر شمولا.

‍

كيف تحسب العائد على الاستثمار العقاري؟

1. الإرجاع النقدي النقدي:

يقيس العائد النقدي على النقد العائد السنوي على الاستثمار كنسبة مئوية من النقد الفعلي المستثمر في العقار. إنه مفيد بشكل خاص لتقييم أداء العقار عند تمويله برهن عقاري.

صيغة:

العائد النقدي على النقد (٪) = (التدفق النقدي السنوي قبل الضريبة / إجمالي النقد المستثمر) × 100

إليك كيفية حسابها خطوة بخطوة:

• التدفق النقدي السنوي قبل الضريبة: احسب صافي الدخل التشغيلي لممتلكاتك (NOI) ، وهو الدخل السنوي للعقار مطروحا منه نفقات التشغيل. لا تقم بتضمين تكاليف التمويل (فائدة الرهن العقاري) في هذا الحساب.
  NOI السنوي = إجمالي إيرادات الإيجار - مصاريف التشغيل
• إجمالي النقد المستثمر: يتضمن ذلك الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق وأي نفقات تجديد أو إصلاح مدفوعة نقدا. استبعاد تكاليف التمويل (لا يتم احتساب سداد أصل الرهن العقاري على أنه نقد مستثمر).
  إجمالي النقد المستثمر = الدفعة الأولى + تكاليف الإغلاق + المصروفات النقدية
• العائد النقدي على النقد: استخدم الصيغة المذكورة أعلاه لحساب العائد النقدي كنسبة مئوية.

2. معدل الحد الأقصى (معدل الرسملة):

معدل الحد الأقصى هو مقياس للعائد المحتمل على الاستثمار للعقار دون أخذ التمويل في الاعتبار. يساعدك على تقييم ربحية العقار كأصل مستقل.

صيغة:

معدل الحد الأقصى (٪) = (صافي الدخل التشغيلي (NOI) / القيمة السوقية للعقار) × 100

إليك كيفية حسابها:

• صافي الدخل التشغيلي (NOI): احسب NOI للعقار ، وهو نفس ما هو مذكور أعلاه. إنه الدخل السنوي للعقار مطروحا منه نفقات التشغيل.
  NOI = إجمالي إيرادات الإيجار - مصاريف التشغيل
• القيمة السوقية للعقار: تحديد القيمة السوقية الحالية للعقار. يجب أن تعكس هذه القيمة القيمة السوقية العادلة للعقار ، والتي تستند عادة إلى المبيعات المماثلة الأخيرة في المنطقة.
• معدل الحد الأقصى: استخدم الصيغة المذكورة أعلاه لحساب معدل الحد الأقصى كنسبة مئوية.

‍

الأسئلة الشائعة

كيف تحسب العائد العقاري على الاستثمار؟

لحساب عائد الاستثمار (ROI) للعقارات ، استخدم هذه الصيغة:

‍

عائد الاستثمار (٪) = [(صافي الربح من الاستثمار / إجمالي تكلفة الاستثمار) × 100]

‍

1. صافي الربح من الاستثمار: احسب صافي الربح عن طريق طرح جميع النفقات المرتبطة بالاستثمار (على سبيل المثال ، سعر الشراء ، وتكاليف الإغلاق ، والتجديدات ، ورسوم إدارة الممتلكات ، ونفقات التشغيل) من إجمالي الدخل الناتج (على سبيل المثال ، دخل الإيجار والارتفاع المحتمل).

‍

2. إجمالي تكلفة الاستثمار: وهذا يشمل سعر الشراء وتكاليف الإغلاق وأي نفقات تجديد أو إصلاح. استبعاد تكاليف التمويل (فائدة الرهن العقاري) من هذا الحساب.

‍

أدخل هذه القيم في الصيغة لتحديد عائد الاستثمار كنسبة مئوية. يشير عائد الاستثمار الإيجابي إلى استثمار مربح ، بينما يشير عائد الاستثمار السلبي إلى خسارة.

كيف تحسب معدل الحد الأقصى للاستثمار العقاري؟

لحساب معدل الرسملة (معدل الحد الأقصى) للاستثمار العقاري:

‍

معدل الحد الأقصى (٪) = (صافي الدخل التشغيلي / القيمة السوقية للعقار) × 100

‍

1. صافي الدخل التشغيلي (NOI): احسب NOI للعقار عن طريق طرح نفقات التشغيل من دخل الإيجار السنوي.

‍

2. القيمة السوقية للعقار: حدد القيمة السوقية الحالية للعقار ، وعادة ما تستند إلى المبيعات المماثلة الأخيرة في المنطقة.

‍

أدخل هذه القيم في الصيغة لحساب معدل الحد الأقصى كنسبة مئوية. يساعد معدل الحد الأقصى في تقييم العائد المحتمل على الاستثمار للعقار دون احتساب التمويل.

كيف تحسب معدل العائد الداخلي للاستثمار العقاري؟

لحساب معدل العائد الداخلي (IRR) للاستثمار العقاري ، تحتاج إلى معرفة التدفقات النقدية المتوقعة من الاستثمار ومبلغ الاستثمار الأولي. معدل العائد الداخلي هو معدل الخصم الذي يجعل صافي القيمة الحالية (NPV) لهذه التدفقات النقدية يساوي الصفر.

IRR = معدل الخصم الذي يجعل صافي القيمة الحالية للتدفقات النقدية يساوي صفرا

ملخص الخطوات:

1. تحديد التدفقات النقدية المتوقعة من الاستثمار، بما في ذلك إيرادات الإيجار ومصاريف التشغيل وتكاليف التمويل وأي تدفقات نقدية أخرى ذات صلة على مدى عمر الاستثمار.
2. قم بإعداد جدول بيانات أو آلة حاسبة مالية لإدخال هذه التدفقات النقدية. سيكون لديك عادة تدفقات نقدية سلبية (الاستثمار الأولي والنفقات) وتدفقات نقدية إيجابية (إيرادات الإيجار وعائدات البيع).
3. استخدم دالة مالية أو آلة حاسبة (مثل دالة IRR في Excel) لحساب معدل العائد الداخلي. ستجد هذه الوظيفة معدل الخصم الذي يجعل صافي القيمة الحالية لكل هذه التدفقات النقدية يساوي الصفر.
4. معدل العائد الداخلي الناتج هو معدل العائد السنوي على الاستثمار. قارنها بمعدل العائد المطلوب أو تكلفة رأس المال لتقييم جاذبية الاستثمار.
5. ضع في اعتبارك أن IRR يفترض إعادة استثمار التدفقات النقدية بمعدل IRR المحسوب ، والذي قد لا يعكس دائما سيناريوهات العالم الحقيقي. ضع في اعتبارك عوامل أخرى مثل تقدير قيمة العقارات والضرائب وظروف السوق عند اتخاذ قرارات الاستثمار.

‍